Al emitir préstamos hipotecarios, los bancos deberán comprar una póliza de seguro para el prestatario a sus expensas. Además, tendrán que asegurar no solo los bienes raíces, sino también la vida y la salud del prestamista e incluso el costo del examen médico. Sin embargo, las hipotecas para ciudadanos no bajarán especialmente de precio, ya que los nuevos gastos se incluirán en el tipo de interés del préstamo. Pero el procedimiento se volverá más transparente: el prestatario conocerá el costo total de la hipoteca de inmediato, y no al firmar los documentos, como está sucediendo ahora. Esto significa que podrá comparar completamente las ofertas de diferentes bancos.
El Banco de Rusia ha presentado un nuevo concepto de seguro hipotecario, desarrollado en cumplimiento de la orden del presidente de tomar medidas para reducir el costo de los préstamos hipotecarios. Los costos del seguro son uno de los componentes del costo total de una hipoteca y, a menudo, lo aumentan significativamente. Al mismo tiempo, los ciudadanos se ven obligados a pagar no solo el producto de seguro en sí, sino también la comisión de la agencia al banco por la promoción y venta de pólizas de seguro de una aseguradora en particular, que puede llegar al 40%.
Cómo funciona
Ahora, de acuerdo con la Ley de Hipotecas, los ciudadanos están obligados a asegurar la propiedad adquirida. La mayoría de las veces, también debe comprar un seguro contra accidentes y enfermedades: no es obligatorio por ley, pero en la práctica los bancos reducen la tasa de interés cuando se emite. El prestatario paga los costos del seguro.
Un prestatario puede comprar una póliza de seguro solo de una aseguradora acreditada con un banco y, en la mayoría de los casos, al elegir una empresa de esta lista, se guía por la recomendación de un empleado del banco que solicita una hipoteca.
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Como señaló el Banco Central, en la actualidad el mercado ruso de seguros hipotecarios está bastante concentrado. Aproximadamente 16 aseguradoras están activas en él. En 2019, recolectaron alrededor de 42 mil millones de rublos en más de 8 millones de contratos. Al mismo tiempo, la mayor parte de los contratos (más del 80%) fueron concluidos por solo cinco organizaciones de seguros.
Esta situación es consecuencia de la concentración existente del mercado hipotecario: el 83% del total de acuerdos existentes (4,3 millones) se encuentra en la cartera de préstamos de los cinco mayores bancos.
Según los cálculos del Banco Central, la tasa de los préstamos hipotecarios emitidos en 2019 promedió el 9,94% y el costo total del préstamo (incluido el seguro) fue del 11,41%. El costo real del seguro es en promedio del 0,74% del monto de la hipoteca, que es de aproximadamente 16 mil rublos al año.
Al mismo tiempo, el prestatario no puede recibir de inmediato información sobre el costo total del préstamo. Se le anuncia inmediatamente antes de la conclusión del contrato, después de que se aprueba la solicitud de préstamo, se selecciona la propiedad y se pagan los costos de procesamiento de todos los documentos necesarios. En la etapa de elegir un banco para una hipoteca, el prestatario solo puede concentrarse en la tasa de interés del préstamo.
¿Quién necesita un seguro?
El precio del seguro no cambia si baja la tasa de interés, como sucedió, por ejemplo, durante el último año debido a la disminución de la tasa clave del Banco de Rusia. Por lo tanto, la participación de los costos de seguros en el costo total de un préstamo hipotecario solo está creciendo.
El Banco Central observa que el nivel de pagos de seguros sobre hipotecas es extremadamente bajo (en 2019, los pagos de seguros representaron solo el 3% de las primas cobradas en seguros colaterales y el 15% de las primas en seguros de vida y salud) y la mayoría de los fondos recaudados por Las aseguradoras (85-97%) se envían a pagar las comisiones de agencia para la promoción y venta de pólizas de seguros (la mayoría de las veces es el banco acreedor), para cubrir los gastos operativos y las ganancias de la aseguradora.
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Si lo desea, el prestatario puede comprar un seguro fuera del banco, evitando el pago de la comisión, señala el vicepresidente de la Unión de Aseguradores de toda Rusia, Viktor Dubrovin. Según él, la tarifa del seguro obligatorio de bienes raíces es en promedio del 0,1% del monto asegurado, que, por regla general, es igual al monto de la deuda de un préstamo hipotecario. Teniendo en cuenta que el tamaño promedio de dicho préstamo es de 2,5 millones de rublos, el costo del seguro será de 2,5 mil rublos en el primer año. En el segundo año y siguientes disminuirá en proporción a la disminución de la deuda.
La tarifa del seguro de vida voluntario depende en gran medida de la edad del prestatario y varía del 0,18% al 0,6%, es decir, en promedio, alrededor de 7-10 mil rublos en el primer año. En algunos bancos, la denegación de este seguro no afectará en modo alguno el interés hipotecario, en otros puede incrementar el coste entre un 0,5 y un 1%.
Según la misma empresa "Ipoteka. Tsentr", la denegación del seguro de vida y de título conducirá a un aumento inevitable en la tasa de préstamo en promedio del 2% al 7%.
El tamaño de la comisión de la agencia varía mucho y puede oscilar entre el 10 y el 40%, dijo Viktor Dubrovin. “Esto es lógico, ya que una entidad de crédito asume un determinado trabajo: seleccionar una aseguradora, formar un producto de seguro, consultas, circulación de documentos. Muchos bancos cooperan plenamente en materia de seguros, incluida la participación en la liquidación de pérdidas”, explicó.
Al mismo tiempo, es el banco que está más interesado en el seguro hipotecario, señala el Banco Central. Cuando ocurre un evento asegurado, el dinero irá a él, para pagar la deuda del asegurado en la hipoteca.
Los prestatarios, por otro lado, rechazan el seguro en cada oportunidad, incluso si el banco aumenta la tasa de interés; en algunos casos, el costo del seguro excede los ahorros en intereses. Además de las hipotecas, los contratos de seguros (tanto de propiedad como de vida y salud) siguen siendo extremadamente raros en Rusia.
“En general, el interés del prestatario está más bien en minimizar problemas como elegir una compañía de seguros, negociar con una compañía de seguros el costo de una póliza, redactar y concluir un contrato de seguro además de un contrato de préstamo y participar en el proceso de liquidación del monto del pago del seguro en caso de ocurrencia de un evento asegurado. Un prestatario hipotecario individual rara vez tiene una posición de negociación lo suficientemente sólida como para obtener las mejores condiciones de precio de la aseguradora o participar de manera efectiva en el proceso de liquidación de pérdidas en el caso de un desacuerdo de la aseguradora sin ayuda externa. Para muchos ciudadanos, estos procedimientos son una complicación innecesaria de la ya estresante etapa de la vida asociada con la obtención y luego el pago de un préstamo hipotecario , señala el Banco de Rusia.
¿Se volverá más barata la hipoteca?
El regulador espera que la celebración de un contrato de seguro por parte del banco, y no por el prestatario, conducirá a su reducción de precio. Primero, el banco asegura a un grupo completo de prestatarios a la vez y podrá negociar un costo menor de pólizas. En segundo lugar, no tendrás que pagar una comisión de agente a los bancos, ya que la necesidad de promover tal o cual asegurador desaparecerá por sí sola. Según los cálculos del Banco Central, si se aplicara el enfoque propuesto, el costo de una hipoteca en 2019 sería menor en 0.15-0.67 puntos porcentuales.
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Sin embargo, incluso mientras se discutía el nuevo concepto, la Unión Panrusa de Aseguradores y la Asociación de Bancos de Rusia enviaron un llamamiento conjunto a la presidenta del Banco de Rusia, Elvira Nabiullina, en el que enfatizaron que “el costo de dicho seguro solo puede ser compensado con un aumento en la tasa de interés del préstamo . La Asociación de Bancos de Rusia estimó el posible crecimiento en 0,5-1 puntos porcentuales.
“Los prestatarios, lamentablemente, no se beneficiarán de las condiciones cambiantes. Los costos correrán a cargo de los bancos, que los compensarán a expensas del prestatario, por ejemplo, subiendo la tasa. Las tasas de interés de los préstamos, teniendo en cuenta el nuevo plan de seguro hipotecario, pueden aumentar entre 0,3 y 0,5 puntos porcentuales”, dijo Olga Bazhutina, directora general de Ipoteka. Tsentr.
Todavía es difícil decir cuánto crecerá la tasa, dice Viktor Dubrovin. “La tasa hipotecaria es una historia muy competitiva y el gobierno la apunta constantemente. Lo más probable es que no haya una transferencia directa del lucro cesante al costo de la hipoteca”, dijo.
La Unión de Aseguradores de toda Rusia cree que, en lugar de cambiar los costos, el estado debería haber establecido un estándar mínimo para un producto de seguro y controlar la divulgación de toda la información al consumidor. Y él mismo podrá elegir qué producto y dónde comprar.
A su vez, el Banco Central está convencido de que "mantener la práctica actual de pagar a los prestatarios importantes comisiones de agencia por la compra de pólizas de seguros a fin de mantener una alta frecuencia de comunicación con las aseguradoras parece inapropiado".
En vista de la tendencia hacia una disminución en la tasa clave, es muy posible que la hipoteca no suba de precio, dice la asesora financiera independiente Natalya Smirnova.
“Es probable que podamos ver la tasa clave del 4% y las condiciones no cambiarán, no habrá una subida significativa de precio. Además, no debemos olvidar que durante la pandemia, los bancos enfrentaron una disminución del poder adquisitivo, por lo que ahora no sería razonable subir demasiado las tarifas, de lo contrario existe el riesgo de perder clientes potenciales”, explicó.
¿Qué obtendrá el prestatario?
Por lo tanto, además del seguro de propiedad, es obligatorio que los ciudadanos contraten una póliza de seguro de vida y de salud. El concepto especifica la lista mínima de riesgos asegurados. Por ejemplo, en el seguro de propiedad, es la pérdida o daño por incendio, explosión, inundación, desastres naturales, acciones ilícitas de terceros, defectos estructurales. En seguros de vida y salud - cesión del grupo de invalidez I o II, fallecimiento del prestatario como consecuencia de un accidente o enfermedad.
Antes de la celebración del contrato, la compañía de seguros puede enviar al ciudadano a un examen médico, a expensas del banco, si el contrato se concluye posteriormente.
Por un lado, esto es bueno, porque en caso de problemas de salud, el seguro cubrirá los pagos de la hipoteca y, en caso de fallecimiento, la familia no estará bajo amenaza de desalojo.
“Los prestatarios no podrán rechazar el seguro para ahorrar dinero y, como resultado, no se encontrarán en una situación en la que no haya nada con qué pagar la hipoteca y la familia puede perder un apartamento si la situación no se recupera (las vacaciones hipotecarias no se proporcionan durante mucho tiempo). Y resulta que el prestatario está definitivamente protegido de los riesgos”, dice Natalya Smirnova.
Por otro lado, no podrás rechazar el seguro y tendrás que pagarlo, cosido al cuerpo del préstamo, durante muchos años hasta que la hipoteca se pague en su totalidad. Es cierto que el costo del seguro se distribuirá y, en consecuencia, no será tan notable. Ahora se paga una vez al año, más los pagos de la hipoteca, y estos gastos suelen depender del presupuesto.
Ahora, con el reembolso anticipado del préstamo, se puede devolver parte del seguro, menos el número restante de meses y las comisiones del seguro. O no puede devolverlo, entonces la póliza será válida hasta el final del año pagado. Ahora, dado que el costo del seguro se distribuirá de manera similar a los intereses de una hipoteca, terminará automáticamente con el último pago anticipado.
Dado que el precio del seguro se incluirá inmediatamente en las tasas de interés del préstamo, será más fácil para los ciudadanos comparar el costo total de la hipoteca en diferentes bancos. Y esta es quizás la única ventaja real de la reforma.
